[출처] 최근 2년간 글로벌 경제분위기 설명해 드림. 부동산 포함. (경제는 경제로 보자. 정치나 부동산이 아니라...) (부동산 스터디') | 작성자 ganadarama
네이버 카페 '부동산 스터디'에서 올라온 글입니다. 읽어보시면 좋을듯 하여 퍼왔습니다.
경제를 경제로 보지 않고, 정치나 부동산 눈으로 경제를 볼려고 하는... 그래서, (잘 모르지만) 나름 경제에 관심 있는 1인으로써 2년전부터 최근까지 글로벌 경제분위기와 부동산에 대한 생각을 적어 봄.
적다보니 엄청 길어 졌음... 그래도 투자자라면 한 번은 보고 가야되는 내용이니... 아시는 분은 패스, 생소하신 분들은 그냥 쭉 한번 보시길... 그리고... 경제는 경제로 보는 눈을 기르자. 그리고 나서 부동산이든 주식이든 판단하자? 이게 오늘의 핵심임...
참고로, 글로벌 경기 분위기 설명한 뒤에.... 부동산 이야기는... 저 뒤에 나옴.
시작.
1) 최근 2~3년 간 글로벌 경제 흐름은 다음과 같음.
2) 트럼프부터 시작하겠음. 트럼프 대통령 이후 중국과 무역전쟁을 시작함. 미중무역은 미-중 간의 문제가 아니라 글로벌 무역량의 감소(수출을 통한 전체 이익의 감소)를 만듬. 글로벌 경제를 보면 결국 중국(중간재)/미국이 물건을 사주는 역할을 하고 나머지 신흥국은 물건을 공급하는 역할을 함. 미국이 지금의 강대국인 된 이유는, 전 세계로부터 물건을 사주는 국가이기 때문임. 미국의 슈퍼파워가 그냥 생기는게 아니라, 전세계 국가의 물건을 사주기 때문에 다른 나라들은 미국 말을 들을 수 밖에 없는 것. 그러면 왜 미국은 수출이 아니라 수입만으로도(쉽게 말해 수입보다 지출이 더 큰데도) 잘 사냐... 이건 미국이 기축통화국이기 때문인데... 논제에서 벗어나므로 생략.
3) 미중무역 전쟁으로 글로벌 무역량이 감소했기 때문에 신흥국들간의 경쟁은 더 심화됨. 조금이라도 더 팔아야 되고 조금이라도 더 남겨야 살아남을 수 있음. (글로벌 전체 이익이 감소했기 때문에) 그래서 신흥국간의 환율전쟁이 발생함. 환율전쟁이란, 자국의 통화를 경쟁적으로 평가절하(쉽게 말해서 환율을 올리는 것)하는 것인데, 환율을 올리면, 그만큼 수출로 인한 이익이 늘어나기 때문에 수출주도형 경제구조를 가지는 나라들은 자국 통화의 평가절하를 원함. 이것은 상대적인 것임. 경쟁국보다 내가 더 많이 환율을 오리면 내가 더 많이 벌게됨. 그래서 신흥국간 통화 절하 경쟁이 생김.
4) 신흥국들이 경쟁적으로 환율을 올리면(자국의 통화 가치를 내리면..) 당연히 달러 가치는 올라감. 이걸 달러강세라고 함... 지금 2년 넘게 달러강세장이 지속됨... 달러강세라는 것은... 달러가 그만큼 값어치가 있다는 것. 그래서 글로벌 투자 자본들이 모두 미국으로 넘어감... 미국으로 가서 달러를 사고 미국 주식을 삼... 즉, 달러 강세이면 미국에 투자를 하게 되어 있음. 지금 달러인덱스가 99를 넘기는 상황으로... 다시 말하면.. 글로벌 경제가 미국만 좋다는 것임. 나스닥 S&P500이 신고가 계속 갱신되는 이유임. 이게 미국 기업의 펀더멘탈(실적)이 좋아서가 아니라!! 무역전쟁으로 글로벌 교역량은 줄어들고 신흥국들은 모두 살려고 환율 올리고(자국 통화 가치를 하락) 있고 그래서 달러는 계속 강세가되고... 그러다 보니 믿을 곳... 투자할 곳은 결국.... 달러를 가지고 있는 미국밖에 없음... 그래서 미국 주식 시장이 계속 올랐던 것. (코로나 전까지)
5) 그러면 이 국면에서 우리나라는? 우리나라 경제 안 좋다고 정권때문이라고 하는데... 위에서 최근 2년간 글로벌 경제가 어떻게 돌아갔는지 설명해 드렸음. 이 상황에서 우리나라만 경제가 좋을 수 없음. 지금 유로존 대장인 독일도 휘청휘청하는 판에 우리나라 경제가 좋아질 것라고 기대한느 것은... 말이 안됨... 이건 우리나라 내부적인 문제가 아니라 글로벌 기조임. 정권하고 무관함.. 솔찍히 글로벌 경기 수축 상황에서는 진보든 보수든 뭐 할게 없음... 우리나라가 그 정도의 파워가 있는 국가가 아님... ㅡㅡ
6) 이런 글로벌 상황에서는 각 국가가 살기 위해서 환율 전쟁을 한다고 설명드렸는데, 우리나라는 애석하게도 환율 전쟁에 참여할 수가 없음. 일본도 10년 동안 환율이 50% 넘게 변동했음. 터키, 브라질 전부 300% 이상 씩 환율을 변동하는데 우리나라 환율 변동폭은 고작 10% 내외임... 왜? 왜????? 왜??????? 우리나라는 원화 절하를 못하냐고!!! ㅜㅜ 우리나라는 잘못했다가 미국으로부터 환율조작국으로 지정받음. 뉴스에서 계속나오는게 중국이랑 우리나라 환율조작국 이야기... (들어보셨죠?) 그 이유는 중국/한국은 구조적으로 무역흑자국임. 우리는 매년 수출을 많이 하니깐, 우리나라 사람들은 이런 현상이 당연하다고 생각하겠지만... 이런 나라가 글로벌리 몇 안됨... 우리나가가 대단한 거임. 구조적으로 무역적자가 날 수 없음. 그러니깐 우리나라는 그냥 있어도 무역으로 돈을 버는 나라가 된 것. (문제는 작년보다 얼마나 더 많이 버냐가 문제지 무역으로 돈을 못 버는 일은 없음 아님..) 이런 상황이므로 글로벌리 상당한 견제를 받음. 다른나라에서 보면 얇미운거지... 그래서 우리나라는 환율 조정하는게 어려운 구조임.
7) 주가는!!! 당연히 실적이 좋으면 오르겠지만... 이런 국면에서는 환율을 올리면 그만큼 주가도 오르게 되어 있음. 일본 10년 주가랑 달러엔 환율만 같이 놓고 비교해도 알 수 있음... 엔화 절하할때 주가는 한 3배 가까이 올랐을 걸?? 우리나라도 원화 절하하면 그만큼 주가 부양할 수 있으나.. 안되는 이유는 위에서 말씀 드렸음.
8) 그러면 올해 경제는? 일단 코로나 전까지만 보면... 상당히 긍정적이였음... 왜냐면 상당히 보수적인 OECD 경기선행지수도 글로벌리 경기 반등 국면을 보여주고 있음(코로나 전에 ㅜㅜ) 거기에 ISM 제조업지수도 50점이 넘어 올해 글로벌 경기를 상당히 긍정적으로 보고 있었음. (50점을 기준으로 경기 확장/축소 판단) 여기에 유가도 좀 오르고 달러강세도 좀 꺽이면, 미국(달러)에 몰렸던 돈이 신흥국+유로존으로 풀리면서 글로벌 경기 확장 국면이 되는 것 아닌가... 와... 이제 드디어 이 기나긴 터널을 벗어나는 것인가!! 하는 기대감이 무럭무럭... (코로나 전 까지 ㅜㅜ) 더군다나 11월 미 대선으로 어떻게든 중국과 합의(합의 범위는 어떠하던 간에)가 있을 것이고 올 해 미국에서 금리 1~2차례 내려주면 글로벌 경기에 힘을 불어 넣어 주는 것이니... 올 해는 다 한번 잘해보자!! 하는 분위기 였음 (코로나 전에 ㅜㅜ)
9) 근데 코로나 터짐. 모든게 물거품. 1분기 경제 지표가 그냥 날라감. 여기에 사우디가 기름을 들어 부었음. 어제 유가가 27%인가? 하락했음. 기름값 싸진다고 좋아하시는 분 많으실 텐데(바보야)... 유가가 떨어진다는 말은 경기가 죽어가고 있다는 말이고... 내 차에 기름 싸게 넣는 것보다 내 일자리 짤리는 걸 걱정해야된다는 의미임. 경기가 좋아질려면 유가가 올라야됨!!! 유가가 오르는 국면에서 경기가 살아남. (좀 더 정확하게는 경기가 살아나서.. 소비가 확대 되니깐.. 기름도 많이 필요하고 그래서 유가도 오르고...) 최근 유가가 폭락한 이유는 사우디에서 원유 생산을 늘리겠다고 (공급을 늘리니 당연히 가격이 떨어지지...) 러시아(+미국)을 상대로 유가전쟁을 선포해서 그런거. 쉽게 생각해서 유가 치킨게임임. 삼성전자가 잘하는 그거...
10) 조금 옆으로 세서.. 역사적으로 미국의 최대 아킬레스건은 항상 유가였음.. 그래서 미국이 그나마 눈치를 본 국가가 있다면 OPEC임... 그런데.. 어... 뭐지... 미국 중부지역에 파이프만 꼽으면 셰일가스가 막 나오기 시작함... 그래서 미국도 산유국이 됨.. 이제 OPEC눈치를 보지 않은 명실상부한 완벽한 국가가 되었음. 그런데... 채산성이 OPEC에 비해 그리 좋지 못함. 대략 30달러대에서.. 유가가 이 밑으로 가면 OPEC 국가말고 다른 산유국은 기름뽑아 내는게 적자가 된다고 보면 됨.
11) 다시 돌아와서... 러시아가 OPEC과 감산(기름을 조금만 뽑아내자)하기로 약속하 뒤에서는 약속한 것보다 더 많이 생산했다고 사우디가 보복조치(원유 생산량 늘려서 유가 하락)를 단행 함. 이렇게 되면 첫 번째로 죽어나는게 러시아임. 러시아는 가스+원유로 국가가 유지되는데 유가가 내려가면 러시아는 못 견딤. 여기에 더해서 미국도 경제에 타격을 입음 (셰일가스 채산성 악화) OPEC의 대장격인 사우디가 서방세계에 보내는 선전포고임... (나 아직 안 죽었다.. 니들 잘해라... 싫으면 갈때 까지 가보자 누가 이기는지...) 여기에 사우디 왕위 계승 문제도 있고.
12) 미 연준 금리 인하에도 불구하고 주가가 대 폭락한 이유는 코로나보다 사우디발 유가전쟁 때문임. (유가말고도 하락에는 여러 요인이 있는데 유가가 대장임.)
13) 이제 부동산으로 돌아와서... 작년 말에 부동산대책이 발표되었는데, LTV / DSR 규제를 포함한 유주택자 전세자금대출 제한 등이 발표됨... 더이상 "대출내서 고가 주택 사지마세요." 라는 시그널을 강하게 보냄. 집값 잡는 대책이라 생각할 수 있으나 좀 더 구체적으로는 집값 하락보다는, 집값 유지(현재 수준으로 안정화) 정책임. 정부는 집값 하락을 원하지 않음. 왜냐면.. 지금 경제도 바닥인데, 집값까지 하락하면 올해 성장률은 그냥... 끝난거지... 원래 정부 성과는 지표로 말함. 함부로 지표 떨어뜨리는 정책하지 않음.
14) 여기서 잠시 대출 규제에 대해 알아보기로 함. 원래 LTV DTI DSR 같은 대출 규제는 "부동산 대책" 보다는 "금융기관 안정화 대책"이라고 보는게 맞음. 원래 금융기관 관점에서 생긴 제도임. 그것도 우리나라만 있는게 아니라 다른 나라도 시행하고 있는 제도. 너도나도 부채일으켜서 집 샀는데... 만약 집값이 장기적 하락장으로 들어간다면...? 정부 입장에서는 금융기관을 생각해야됨... 대출 못갚고 너도나도 경매 넘어가고... 금융기관에서 대출 회수 못하면... 금융기관이 부도 risk를 앉게 됨... 금융기관은 사기업이긴 하나 국가 입장에서는 공적기관이기도 함. 금융기관이 부도나면 결국 국가가 어마어마한 세금으로 다시 살려내야됨... 한 나라의 금융기관이 박살난다는 것은 국가도 박살난다는 걸 의미. (97년 동아시아 경제위기, 08년 미국발 금융위기)
15) 그러면, 왜 작년 말 "금융기관 안정화 대책"을 시행했을까? 금융기관에 대한 risk가 보였나 보지 뭐... 거시적으로 볼때 부동산에 대한 거품, 붕괴 조짐이 보이고 있으니깐... 그러면... 이런 조짐을 봤다면 정부는 이제는 더이상 대출내서 고가 주택 사지마라!! 라는 대책을 내 놓아야 함. 그렇지 않으면 금융기관이 무너질 수 있으니깐... IMF 두 번 겪을 순 없으니... 그렇다고... 이제 부동산 하락한다. 버블 터진다.!!! 이런 의미가 아님. 정부 입장에서는 거시 경제 관점에서 버블 붕귀에 대한 글로벌 조짐이 감지되면 선제적으로 알람을 발동할 책임과 권리가 있음. 그 조짐이 정말 국가 경제를 타격하는 "현상"으로 발현될지는 모르지만... 조짐이 보인 이상 국가 운영에 있어 알람을 보내는 것은 당연한 정책 과정이라 생각됨... (부동산 카페이긴 하나, 솔찍히 가슴에 손을 얹고 생각해 보자... 이 정도 올랐으면 정말 많이 오른거 아냐? 계속 오를 순 없을 껀데.. 한번 조정 오는거 아냐? 이런 생각 한번도 안해봤음?)
16) 그러면.. 이제 언제 부동산이 하락할까 생각해보자.. 부동산 비 전문가로서 저도 모름. 그렇지만 경제 관점에서 봤을 때 제 생각은 다음과 같음. 우리나라(구체적으로 서울) 집값 하락 요인은 우리나라 내부에 없다!! 그래서 사람들은 맨날 서울 집값은 오늘이 제일싸다. 서울은 쭉 오른다. 이런 말들을 많이 함. 그런데.. 외부요인은? 대부분 생각 안함. 80년대 환율조작국 지정... 90년대 IMF... 2000년대 미국발 금융위기(리먼발 금융위기라고 하지 않겠음. 리먼 책임이라기 보다는 미 의희 책임이 더 맞음)... 이 때 서울 집값은? 서울 집값은? 그리고 다들 잊은 것 같은데.. 버..블..세...븐... 서울 집값은 내부요인보다 외부요인으로 부터 기인했음. (부동산 상승도 외부요인으로 상승함. 지금 서울 집값 상승은 글로벌 대도시 집값 상승과 동기화 되어 있음. 결국 미국발 유동성 공급이 상승장의 시작임. 서울이 13년부터 좋았나? 그 전에는 왜 안 올랐을까?)
17) 결국 서울 집값은 외부요인으로 하락할 것임. 근데 사람들은 외부요인은 보지 않음.. 내부요인만 보니깐 하락할 요인을 못찾음.. 무조건 Go!!! 지금 글로벌 요인을 보면... 그렇게 좋지 않음(않은 것 같음.) 중국부터 보면 중국발 부채문제는 예전부터 심각했음. 기업부채가 제일 심각함. 그래서 중국 정부는 대출을 일으키기 보다 레버리지가 아닌 주식시장 활성화(주가부양, IPO 등 으로 기업에 유동성 공급)로 기업을 살려낼려고 함... 그래서 중국은 그렇게 쉽게 금리 내리지 못함. 포치(환율을 7위안 아래로 묵는 것) 부담감도 있고... 그런데... 최근에는 민간 부채 상승률이 어마어마함 (기업 부채 상승률을 훨 넘김). 이게 다 부동산이지 뭐... 그렇다고 이걸 막을 수 없는게... 부동산 버블이 붕괴될 뿐더러... 엄청난 인프라 확충으로 생긴 엄청난 지방정부 부채를 디레버리징할려면... 결국 민간이 하는 부동산 거래 세금으로 지방정부 재원을 확충해야하니... 이제 미국을 보면... (여기 많은 사람들이 우리나라 부동산 규제보고 이게 나라냐.. 위헌이다.. 사회주의국가다.. 라고 많이 말씀하시는데...) 미국도 부동산 규제를 함. 뉴욕에 월세 인상률을 제한 걸어버림. 뉴욕 거주자의 2/3이 세입자... 그래서 정치인이나 뉴욕시장이나 세입자 눈치를 안 볼 수 없음. 월세 인상률을 걸어 버리니 집 주인은 월세를 못 올림. 부동산 경기도 꺽임. 어디서부터 문제가 생기냐면... 부동산 개발사업부터 문제가 생김. (당연한 거지...) 뉴욕 부동산 시장에 조금씩 이상한 기운이 생기면서, 진행 중인 부동산 개발사업에도 영향을 미침... 투자자금이 끊기면... 자연스럽게 비싼 이자 내고 돈을 빌려와야 됨. 안 그러면 파산이니깐... 그걸 어디서 볼 수 있냐면. 미국 레포금리.. 단기시장금리가 10%씩 됨... 이렇게라도 돈을 안 빌리면 부동산 개발업체는 파산하니깐... 이 조짐을 보고 우리나라에서도 부동산 대책... 위에서 말한 금융기관 안정화 대책을 내놓은 거라고 봐도 됨. 뉴욕이 무너지는데 서울만 Go 한다고? 절대 그럴 일 없음.
18) 그러면 미국 부동산 경기 꺽이나? 그건 아님. 지금 지표로만 봐도 부동산 경기가 나쁘지 않음. 거기다 11월 대선이 있어서 부동산 경기는 쭉 갈거같음. (그렇겠지 뭐...) 미국 선거에서 부동산은 엄청 중요한 요인이니깐. 위에서 말한거는 부동산 소매거래가 아님. 이제 땅사고 땅파고 벽돌 쌓고 하는 단계에서 risk지... 이게 소비자 단계 risk로 성장할려면 몇 년 걸림... 그럼 몇 년안에 부동산 붕괴 오냐? 모르지 뭐... 일단은 미 연준에서 돈을 밀어 놓고 있음. 연준이 이런 상황을 모르는게 아니기 때문에 서서히 충격을 완화하면서 컨트롤 하고 있음. 그러나 누구도 장담 못함. 08년때 처럼....
19) 이런 분위기에서 우리나라만 gogo... 하면... 나중에 우리만 죽임. 무너질 때는 같이 무너져도 일어날때는 선진국부터 먼저 일어남. 결국 선진국이 만든 risk는 신흥국이 다 떠않아야 됨. 그걸 막을려면 발생하지 않는다 하더라도 최소한 대비하는게 맞음. 작년 부동산 대책에서 정부가 하는 말은 이거인 것 같음.. "음... 지금까지 입성한 넘들은 봐줄께. 근데 지금부터는 들어오지마. 안돼! 우리는 너희를 보호해 줄 수 없거든.. 왜냐면 이제 판이 너무 커졌거든.. 뭐 7~8억짜리 집 사는데 3~4억 땡겨서 들어온 거는 ok. 근데... 15억짜리 집에 대출 풀로 땡겨서 들어오면... 아.. 이건 아닌 것 같거든... 잘못하면 너 죽을 수 있어... 내가 저 위에 올라가서 봤는데... 뭐가 이상한게 조금 보이더란 말이야... 뭐~ 물론 돈 있으면 들어 와... 근데 대출 땡겨서 들어오는거면 일단 기다려... 지금은 아니야... 지금은 나 욕하지만... 나중엔 고맙다고 할 수도 있어ㅋ (그리고 들어올거였으면 미리미리 들어왔어여지!! ㅎㅎ)" 이런 느낌임...
20) 물론 버블 붕괴가 안오면 제일 좋음... 그걸 막기위해서 정부와 중앙은행이 있는 거니깐.
21) 주식 하락장보고... 역시 주식은 안돼... 부동산이 최고야~ 라고 생각? 단기 하락장이 아니라 장기적 리세션 국면에서는 주식 / 부동산 보무 하락 국면에 진입함. 제 짧은 소견으로는... 주식보다 부동산을 먼저 팔아야 함. 주식은 1~2년 안에 반등 함. 금융시장 붕괴는 글로벌 공조로 다시 살려냄. 쓸 수 있는 카드가 많음. 그런데 부동산은 최소 5년은 하락/보합... (13년 이후가 아니라 13년 이전을 보자...)
22) 지금 같은 분위기에서 미리 자리 잡은 다주택자들은... 한 개쯤 처분 하는 것도 나쁘지 않다고 생각됨. (목표 수익률 넘었으면)
23) 투자는 각자도생임. 정답이 어디 있겠음. 세상 흘러가는 것을 보고 자신이 결정하는 거지...
24) 아.. 추가적으로 한국은행에서 이번에 금리 인하 안해서 엄청 욕먹는데... 나름 이해는 감. 원래 신흥국은 미국이 금리를 내리거나, 내린다는 강한 확신이 있을 때만 금리 인하가 가능함. 일반적으로 금리 인하는 환율상승을 만들기 때문에 외환 유출이 발생함. 국가 부도 risk 높아짐. 이번에 미 연준이 정기 FOMC에서 금리 인하를 하지 않았고. 통화정책 효과를 극대화하기 위해서 코로나 발생이 끝난 후 한번에 50bp 인하를 하지 않을까 하고 예상했을 것 같음... 이 상황에서는 금리인하하기 부담스러움. 미 연준이 갑자기 emergency cut을 할 줄 누가 알았겠음...
25) 이제 우리나라도 급하게 금리인하 단행하겠지... 금리인하해도 부동산에는 영향 없을 듯. 지금 국면에서는 통화승수가 낮아서 금리인하해도 예전같은 효과 없음. 인플레이션도 발생 안함... 인플레이션이다 인플레이션이다... 인플레이션 시대에는 돈 값이 하락해서 부동산 값이 오른다. 하는데... 지금 인플레이션 아님. 모든 중앙은행들이 골머리 썩는게 인플레가 발생안해서 머리 싸매고 있음. 인플레는 돈 푼다고 무조건 생기는게 아님. 금리인하는 인플레 발생시키지 못함. 재정정책이 들어와야 인플레가 발생 됨. 금리인하는 결국 싸게 돈을 빌려주는 것이므로, 소비증가(인플레) 보다 자산가치 상승을 만듬(지금 처럼)... (결국 갚아야 하는 돈이므로 소비안함. 투자해서 차익 실현하고 다시 갚음) 지금의 저금리 국면을 인플레라고 하는데... 이건 잘못된 표현... 그냥 유동성 확장이나 저금리라고 하면 됨.
이것저것 주저리 주저리... 했는데...ㅋ 이상 끝.