서울 임차시장이 ‘이중 압박’ 국면에 접어들었다. 강남권에서는 전세 재계약 때 보증금을 수억원씩 올려주는 사례가 속출하고 있고 강북권에서는 월세 300만원 이상 계약이 빠르게 늘고 있다.
집값 상승과 대출 규제, 임대 매물 감소 등이 동시에 겹치며 서울 전역의 임차시장 부담이 커지는 모습이다.
9일 업계에 따르면 최근 서울 강남권에서는 전세 재계약 때 수억원 단위의 보증금 증액 사례가 잇따르고 있다. 강남구 대치동 개포우성1차(1983년 12월 준공)전용면적 127㎡는 지난 3월 기존 보증금 6억5000만원보다 두 배 수준 높은 13억원에 전세 갱신 계약이 체결됐다. 서초구 반포자이(2009년 3월 준공)전용 84㎡ 역시 기존보다 7억원 오른 20억원에 재계약됐다.
송파구 풍납동 현대리버빌1차(1999년 11월 준공)전용 84㎡ 세입자는 기존 3억7000만원에서 4억3000만원을 추가로 마련해 8억원에 재계약을 체결했다. 사실상 중형 아파트 한 채 가격 수준의 현금이 추가로 필요한 셈이다.
초고가 주택 지역에서는 상승 폭이 더욱 크다. 용산구 나인원한남 전용 206㎡는 지난 2월 기존 대비 23억원 오른 63억원에 전세 재계약이 체결됐다.
이 같은 현상은 임대차 2법 시행 이후 누적됐던 가격 차이가 한꺼번에 반영되는 과정이라는 분석이 나온다. 계약갱신요구권을 사용하면 임대료 인상률이 최대 5%로 제한되지만 갱신권이 종료된 이후에는 시장가격 수준으로 보증금이 재조정되기 때문이다.
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트 전세 갱신 계약 가운데 갱신권을 사용하지 않은 계약은 총 9096건이었다. 이 가운데 85.9%인 7818건이 보증금을 올린 계약이었다. 평균 증액 규모는 4793만원으로 집계됐다. 5월 계약 기준 평균 증액 규모는 5229만원까지 올라갔다.
반면 갱신권을 사용한 계약의 평균 증액 규모는 2876만원 수준이었다. 갱신권 사용 여부에 따라 세입자 부담 차이가 2000만원 이상 벌어진 셈이다.
시장에서는 앞으로 전세가격 충격이 더 커질 가능성을 우려하고 있다. 임대차 2법 시행 초기 계약했던 신축 단지들의 첫 재계약 시기가 본격적으로 돌아오고 있기 때문이다.
서울 아파트 전세 갱신 계약 중 갱신권 사용률은 지난 1월 57.9%에서 4월 51.4%까지 낮아졌다. 갱신권을 이미 사용한 세입자 비중이 빠르게 늘고 있다는 의미다.
특히 2020~2021년 입주한 대단지 신축 아파트들이 본격적인 재계약 구간에 들어가는 2026~2027년에는 시장가격 반영이 더욱 거세질 것이란 전망이 나온다.
(여기에도 영끌한 집주인 횽들 있을테니 전월세 횽들에게 전가시키려 하겠주)
최근 서울 집값 상승 흐름도 전세가격 상승 압력을 키우고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 강남3구와 용산구를 중심으로 상승세가 이어지고 있다. 매매가격이 오르면 통상 전세가격도 후행적으로 따라 오르는 구조다.
여기에 대출 규제 강화도 전세 수요를 자극하고 있다. 정부는 올해 하반기 스트레스 DSR 규제를 추가 강화할 예정이다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료도 앞두고 있다. 시장에서는 매매시장 진입이 어려워진 실수요자들이 전세시장에 더 오래 머물 가능성이 크다고 보고 있다.
임대 물량 감소도 영향을 미치고 있다. 최근 토지거래허가제 확대와 다주택자 규제 강화 등으로 임대 매물이 줄어드는 분위기다. 신규 입주 물량 감소도 전세 공급 부족을 심화시키는 요인으로 꼽힌다. (분위기라 했지 매물이 줄어들었다고는 안했음)
전세가격 부담이 커지자 실수요자들은 월세시장으로 이동하고 있다. 하지만 월세 역시 빠르게 오르는 분위기다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 월세가격지수는 지난달 102.74를 기록하며 역대 최고치를 경신했다.
과거에는 강남권 고급 아파트 중심으로 형성됐던 고액 월세 시장도 강북권 일반 신축 단지로 확산하고 있다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1분기 강북 14개구의 월세 300만원 이상 신규 계약은 전년 동기 대비 53.4% 증가했다. 강남3구 증가율인 21.2%의 두 배를 넘는 수준이다.
동대문구 용두동 e편한세상청계센트럴포레 전용 84㎡는 지난 2월 보증금 1억원, 월세 330만원에 계약됐다. 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처 전용 84㎡ 역시 지난 3월 보증금 1억5000만원, 월세 300만원에 거래됐다.
세입자들의 체감 부담도 커지고 있다. 국가통계포털에 따르면 지난해 서울 상용근로자의 월평균 임금은 455만원이었다. 월세 300만원은 월 소득의 약 66% 수준이다. 중산층 직장인도 감당하기 쉽지 않은 금액이라는 지적이 나온다.
현장에서는 가격보다 ‘물건 확보’가 우선이라는 분위기다. 전월세 매물이 나오면 즉시 계약하려는 수요가 늘고 있다는 것이다.
은평구 한 공인중개업소 관계자는 “예전에는 세입자들이 가격을 비교하면서 움직였다면 지금은 좋은 물건이 나오면 바로 계약부터 하려는 분위기”라며 “세입자들 사이에서는 ‘전월세도 오늘이 가장 싸다’는 말이 나온다”고 말했다.
정리해보자우)
1. 이미 이건 2년전에도 반복되어왔던 어찌보면 예견된 상황이애우~
2. 풍선 누르면 다른 한쪽이 부풀어 오르는 거주~
3. 거기다 주택보유자 세금 물리면 기업처럼 상품에 가격전가를 시키는 것이주~
4. 늘 나오는 말 아시주? "원재료가격 상승으로 부득이하다"
5. 전월세 가격이 빠르게 치솟는다는 말은
6. 매매가격을 들어올릴 수 있다는 말 하나와
7. 눌러져있던 전월세 가격이 매매가에 가깝게 붙는다는 몬테소리애우~
8. 물가 30% 올랐을때 예상은 했지만, 실질체감은 2배가 되나보군우~
9. 바꿔말하면 현금 가치가 30% 하락한셈이애우~
10. 7천원짜리 밥이 1만원 된 것처럼우~
11. 수달이가 볼땐 지금이 오히려 집 사야할때 같은 느낌적 느낌이애우~
12. 전월세 상승기울기 보다 매수가 더 저렴하게 느껴지니까우~
13. 다만, 대출을 막았지우@_@키키킼
14. 잠재포텐 있는 유망주 능력자라 해도 현재수치 낮으면 "응, 대출 2억."
15. 야잇! 지금은 월300 시간강사지만 3년내 스타강사 할 수 있다니깐!!
16. 응, 2억!! 스타강사 되어서 다시 대출신청해.
17. 그때 되면 집값 더 벌어져 있을 거잖아!!!
18. 아몰랑. 2억!! 위험도를 낮춘다는건 이런거야.
