안녕하세요, 저는 김해시 소재 율하이엘지역주택조합(김해율하스카이시티 아파트)의 조합원입니다.
당 조합은 설립 이후 전 조합장의 비리로 타방송사의 시사고발프로그램(SBS 그것이 알고싶다)에 방송이 되고 전 조합장이 구속 되는 등 내홍을 겪다가, 현 조합장 취임 이후 두산건설과 코오롱글로벌이 시공사로 선정되고 정상적으로 사업이 추진되어 2025년 2월 12일 입주를 앞두고 있습니다.
*사건 경과
1. 입주가 임박한 지난 12월 말에 조합장은 시공사인 두산건설과 코오롱글로벌의 공사비 증액(약 850억원) 요구로 인한 사업비 부족 등을 이유로 조합원들에게 추가출자금 납부를 요구했으며 그 금액은 조합원 1인 평균 4200여만원입니다.
2. 2025년 1월 19일 시공사의 공사비 증액 요구 동의안 및 조합원의 추가출자금 납부 동의안 등을 처리하기 위한 조합원총회가 열렸고, 조합원의 투표 결과 위 2개의 안건이 부결되었습니다.
3. 부결이 되자 위 안건을 다시 표결하기 위해 조합은 2025년 2월 9일에 다시 조합원총회를 소집한다고 발표했습니다.
4. 2025년 1월 21일 두산건설과 코오롱글로벌은 당 조합에 공문을 보내 2월 9일에 열릴 조합원총회에서도 위 2개 안건이 부결 될 경우 입주를 막겠다고 통보해왔습니다.
*현재 분쟁의 원인이 되는 주요 쟁점
1. 공사비 증액 요구가 정당한지 판단하려면 공사비 상세 내역이 있어야 하는데 두산건설과 코오롱글로벌은 이를 제공하지 않고 있습니다.
2. 두산건설과 코오롱글로벌은 유치권을 행사하여 입주민의 입주를 막겠다고 하는데, 사업약정서에는 두산건설과 코오롱글로벌의 유치권 포기 특약이 포함되어 있습니다.
3. 조합원은 입주시 잔금을 납부하면 입주를 할 권리가 있는데, 두산건설과 코오롱글로벌은 공사비 증액분을 잔금과 함께 납입해야 한다고 주장합니다. 그들의 공사비 증액 요구 금액이 타당한지는 별론으로 하더라도, 입주가 임박한 12월 말에 갑자기 증액한 금액(1세대당 평균 4200만원)을 입주시까지 납입하라고 요구하고 있습니다.
*쟁점에 대한 두산건설과 코오롱글로벌의 주장
1. 공사비 세부 내역은 건설사의 분양원가를 구성하는 내용으로서, 어떠한 건설사도 시행사(조합)에 이를 제공하지 않는다.
2. 유치권 포기 특약은 사업약정서의 여러 주체(조합, 주택도시보증공사, 시공사 등) 중에서 시공사가 주택도시보증공사에 대해서만 유치권을 포기한 것이라 조합에 대해 유치권을 포기한 것은 아니고, 주택도시보증공사에 대한 손해배상책임만 발생할 뿐이다.
3. 조합원 개인의 입주권은 조합이 시공사에 대한 대금 지급의무를 경료할 때 발생하는 권리이다.
*쟁점에 대한 조합장의 주장(기본적으로 조합장은 건설사와 같은 편임)
1. 공사비 세부 내역은 건설사가 제공하지 않는 것이 맞다.
2. (건설사의 유치권 행사에 대한 조합장의 공식 의견은 없습니다. 다만 건설사에 어떠한 항변도 하지 않고 있습니다)
3. 공사비 증액분 납입 시기에 관한 건설사의 주장이 옳다.
*쟁점에 대한 조합원들의 주장(여기서 조합원이라 함은 조합원 총회에서 조합장과 건설사에 맞서 안건을 부결시킨 과반의 조합원을 일컬음)
1. 공사비 증액 요구시 공사비 세부 내역을 제공하는 것이 맞으며, 대다수의 건설사는 이를 제공한다.
세부 내역을 토대로 건설사가 요구하는 공사비 증액 금액이 타당한지 적산업체 또는 CM업체에(정비사업은 한국부동산원) 검토 용역을 의뢰하는게 일반적인 진행 방법인데, 두산건설과 코오롱글로벌은 세부 내역을 제공하지 않았고, 조합장은 검토 용역을 의뢰하지도 않았다. 850억원(조합원 1인당 4200만원)이라는 돈을 추가로 요구하면서 그 내역을 공개하지 않는다면 이를 응할 이유가 없다.
물론 건설사가 세부 내역을 제공하고 적산업체 또는 CM업체에서 타당하다는 의견을 낸다면 당연히 증액 요구에 응할 것이다.
2. 유치권 포기에 관한 사업 협약서에는 "두산건설과 코오롱글로벌이 조합에 대하여 공사비 미지급 등 어떠한 이유로도 유치권을 행사할 수 없다"는 내용이 명시되어 있으므로 유치권 행사는 조합원에 대한 관계에서도 불법이다.
백 번 양보하여 두산건설과 코오롱글로벌의 주장과 같이 주택도시보증공사에 대한 유치권 포기로 해석한다고 하더라도 대법원 판례는 "유치권 포기 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다"고 판시하므로 여전히 조합원에 대한 불법이다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결).
3. 두산건설과 코오롱글로벌이 주장하는 공사비 증액 금액을 인정하더라도 이를 1개월 남짓 한 기간 안에 마련하여 납부하는 것은 현실적으로 불가능하다.
두산건설과 코오롱글로벌의 입장에서는 원래 예정되어 있는 잔금만 납부 받고 입주를 허용하더라도 추후 공사비 증액 금액에 대한 갈등이 해소되고 금액이 확정되면 이를 기초로 각 조합원 세대에 저당권을 설정할 권리가 사업약정서에 보장되어 있을 뿐만 아니라 조합원 일반 재산에 대한 강제집행도 가능하므로 별다른 손해를 입을 염려가 매우 낮다.
*결론
변호사로 구성 된 법무팀을 보유한 두산건설과 코오롱글로벌은 유치권 행사를 통한 입주 방해가 불법임을 당연히 알고 있을 것입니다. 그럼에도 불구하고 조합원들은 법적 대응이 힘들다는 점과 입주가 임박한 시점에 입주 지연이 벌어지면 이사 일정 차질, 전세 계약 이행 불능, 기존에 거주하던 집의 매매 계약 이행 불능, 잔금대출의 불가 등 여러 손해가 발생할 수밖에 없음을 이용하여 근거 없는 공사비 증액을 관철하려 하고 있습니다.
또한 이에 맞서 조합원의 이익을 대변해야 할 조합장은 오히려 두산건설과 코오롱글로벌의 편을 들며 조합원을 선동하려 하고 있습니다.
법과 계약을 무시한 대기업 건설사의 횡포, 그리고 조합원을 저버리고 건설사의 편을 드는 조합장의 부조리를 기사화 하여 다시는 이런 일이 발생하지 않도록 널리 알려주시기 바랍니다.