최근 부동산 광풍이 불고 있다. 박근혜 정부 4년차 얘기다. 서울 아파트 매매가격이 역대 최고 수준을 기록했다. 직전 최고치는 2010년 3월 3.3㎡당 1848만원이었지만 올해 6월 3.3㎡당 1853만원으로 이를 넘긴 것이다.
빚내서 집사라 정책으로 ‘집값을 쏘아올렸다’로 표현되는 박근혜 정부는 대선공약부터 부동산 시장의 정상화를 부르짖었다. 이후 정권 실세인 최경환 경제부총리를 앞세워 세제부터 금융, 재건축, 주택제도 등 전 분야에 걸쳐 규제를 풀며 부동산 부양책을 대놓고 쏟아냈다.
하지만 부동산 경기를 띄워 한국경제를 살리겠다던 구호를 내걸었다가 한국경제가 아닌 나라빚만 늘렸고, 부동산만 띄워 투기꾼과 아파트만 늘렸다는 비판에 직면해 있다.
때문에 이런 부동산 과열을 잡기 위해 정부가 11월 3일 강남권을 겨냥한 대책을 발표할 예정이지만 초저금리 상황에선 투기꾼들이나 갈길잃은 뭉칫돈이 부동산으로 몰려들 수 밖에 없는터라 수도권 풍선효과 등 후폭풍만 휘몰아칠 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다.
◇각종 부양책까지…결국 광풍
박근혜 정부들어서 부동산 시장이 펄펄 끓고 있다. 부동산114에 따르면 박근혜 정권이 출발했던 2013년도부터 2019년 9월까지 아파트 매매가격은 초반 2013년도를 제외하고는 줄곧 상승세를 기록했다.
연간상승률의 경우 △2013년 -0.08% △2014년 3.28% △2015년 5.97% △2016년 2.10%로 2013년도 직전인 2012년도 3.87%의 하락세를 보였던 것과는 대조적이다.
박근혜 정부는 출범 이후 초기 2년간 주택시장 살리기에 올인하며 부동산 대책만 8번째를 내놓기도 했다. 이 중 부동산 정책의 양대 산맥으로 꼽히는 것은 2013년 4·1 대책과 2014년 2·26 대책이다.
2013년 4월 1일 박근혜 정부는 첫 부동산 대책인 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 내놓았다. 다주택자 양도세 중과폐지와 주택구입자 양도세 한시 면제, 수직 증축 리모델링 허용 등 굵직한 대책을 대거 쏟아냈다. 이후에도 수도권 주택공급 조절 방안과 주거안정을 위한 전·월세 대책 등 다양한 방안을 내놓았다.
그러나 이때까지만 해도 주택시장은 정부의 부양대책에 탄력을 받지 못하고 서울 집값은 단 0.5% 상승에 그쳤다. 서울 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 1637만 원에서 1646만 원으로 불과 9만 원 상승에 그쳤다. 반면 전세난은 나날이 가중됐다. 전 정권인 이명박 정부 당시 초기 2년간 전셋값 상승률은 8.4%에 그쳤지만 박근혜 정부 들어서는 19.3%나 증가했다.
그나마 4·1 대책의 일환인 양도세 면제와 취득세 인하 등 주택매매시장의 규제요인이 해소되면서 주택거래량은 2013년도 60만4331건, 2014년도 64만4268건 총 85만2000건으로 전년 대비 15.8% 올랐다. 수도권의 경우 36만3000건을 기록하며 전년 동기 대비 33.5% 증가했다.
이후 2014년 주택임대차시장 선진화방안(2·16)에서 임대소득세 과세방안 마련, 서민 주거비 부담완화 조치 등이 제시됐다. 같은 해 주택시장 활력회복을 위해 주택담보대출의 걸림돌로 지적되던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도를 각각 70%, 60%로 상향 조정했다. 그 결과 2014년 연간 총 주택 매매거래량은 100만5173건을 기록하며 2006년 이후 최대치를 기록했다.
역대 최고 주택 거래량을 기록했던 2014년에도 박근혜 정부은 부동산 대책을 쏟아냈다. 2·26 임대차 선진화 방안부터 7·24 부동산대책 및 경제 활성화 대책, 수도권 그린벨트 해제 공공택지 전매제한 완화와 민영주택 청약 가점제 사실상 폐지 내용을 담은 9·1 부동산 대책이 나왔다. 무엇보다 부동산 3법(분양가 상한제 폐지, 초과이익제 폐지, 재개발 다주택자 분양 허용) 연내 처리 합의를 담은 12·23 대책을 펼치면서 부동산 시장의 ‘대못’이 뽑히며 강남 등 재개발·재건축 시장이 활활타오르기 시작했다.
이 같은 규제 완화로 인해 부동산 시장 활성화를 가져오면서 2015년 한 해에는 주택매매거래가 119만3691건에 이르는 역대 최대치를 기록했다. 수도권의 주택매매거래량은 전년 대비 32.4% 증가했으며 특히 서울지역의 증가율은 49.5%에 이르렀다.
이와 함께 분양시장에도 광풍이 불면서 같은 해 아파트 분양물량은 전년 대비 55.8% 증가한 51만6000가구로 5년간 승인 물량 평균치(27만4000가구)의 2배에 육박했다. 부동산 3법 통과로 올해 부동산 시장이 상승장을 이어나갈 것으로 전망되는 데다 청약제도의 개편으로 수도권의 경우 청약요건이 2년에서 1년으로 줄면서 투자 목적의 수요자들 진출입이 쉬워졌기 때문이다.
게다가 전세난이 가중되면서 전세 세입자들이 매매 실수요자로 전환되는 등 매매시장은 그 어느 때보다 활발했다. 이와 함께 임대주택의 새로운 패러다임을 열었다고 평가받는 기업형 임대주택(뉴스테이) 육성정책이 첫선을 보이기도 했다.
◇빚내서 집사라…진짜 빚만 늘렸다
임기가 시작됐던 2013년도부터 지난해까지만 해도 박근혜 정부의 부동산 정책은 주택매매 활성화에 집중해 ‘빚 내서 집사라’는 기조를 밀어붙였다. 그 결과 박근혜 정부에서 가계부채는 가장 많이, 그것도 가장 빠르게 늘어나게 됐다. 박근혜 대통령이 취임한 이후로 올해 8월까지 늘어난 가계부채는 308조5000여억 원에 이른다. 이명박 정부 5년간 늘어난 가계부채가 298조8000억 원인 것과 비교하면 출범 3년 5개월 만에 이를 넘어선 것이다.
결국 가계부채 해소 필요성이 대두되면서 박근혜 정부는 지난해 말부터 여신심사 가이드라인을 도입해 주택담보대출 구조를 기존 변동금리·일시상환 대출에서 고정금리·장기분할 상환 대출로 전환해 리스크를 줄이겠다는 대책을 내놓았다.
올 8월 25일에는 기획재정부·국토교통부·금융위원회·한국은행·금융감독원 합동으로 택지 공급을 축소하고 집단 대출에 대한 심사를 강화하는 내용의 ‘가계부채 대책’을 발표했다. 집단대출과 상호금융에 초점이 맞춰졌지만 시장으로부터 가계부채 폭증을 막기에는 대책 강도가 턱없이 낮다는 지적을 받았다. 오히려 공급택지 조절을 통해 집단대출을 막겠다는 계획이 시장에 아직 부동산 과열이 아니다라는 시그널로 작용하면서 강남권을 중심으로 시장을 더 달아오르게 했다는 평가가 나온다.
부동산 경기 부양책이 오히려 경제에 부담을 주고 있다는 지적도 있다. 구조개혁은 계속 밀고 단기처방으로 빚으로 부동산을 떠밀어 올리다보니 한국경제 성장률의 절반을 건설부동산이 떠받치는 기형적인 경제구조가 나오고 있는 것.
이제 부동산 경기마저 무너져버리면 한국경제호 자체가 가라앉을 위기에 몰릴 수 있어 과감한 부동산 규제 카드를 빼내기도 어려운 상황에 내몰린 것이다. 실제로 정부가 내달 3일 강남권을 겨냥한 부동산 규제대책을 발표하기로 했으나, 초저금리로 백약이 무효한 상황에서 강남 핀셋 대책으로 쓸 카드조차 마땅치 않아 정부의 고민이 깊어지고 있는 것으로 알려졌다. 또다시 어설픈 대책이라면 풍선효과만 키울 수 있다는 지적도 함께 나온다.
김성배 기자 ksb@
집값 올리면 뭐해.. 국민들 빚만 늘리고..하우스푸어 양산하고.. 그 피해를 고스란히 세입자들이 얻어맞고..
당시 전세가가 매매가의 90프로까지 갔었던거루 기억하는데..
근데두 닭대가리를 빨아제끼는 넘이 있네..ㅉㅉㅉ